O número que some no caminho
A conta de guardanapo do aluguel por temporada é sempre a mesma: diária vezes noites. É por isso que quase toda projeção que circula por aí é otimista — ela para no primeiro número da conta.
Receita bruta é o começo. Entre ela e o dinheiro que cai na sua conta existem cinco camadas de custo. Vamos abrir todas.
1. O que sai todo mês, com ou sem hóspede
- Condomínio. Em prédio de orla com piscina, academia e portaria 24 horas, é a maior despesa fixa. Não cai quando o apartamento fica vago.
- IPTU. Anual, parcelável, e cobrado sobre o valor venal — que sobe junto com a valorização do bairro.
- Energia, água e gás. Na temporada quem paga é você, não o hóspede. Ar-condicionado ligado o dia inteiro em janeiro aparece na conta.
- Internet. Não é opcional: é item de filtro nas plataformas e motivo frequente de avaliação ruim quando é fraca.
- Seguro. Muitos condomínios exigem, e mesmo quando não exigem é prudente em imóvel com rotatividade.
Esse bloco é o piso do seu custo. Ele existe em janeiro lotado e em maio vazio, e é o que transforma um mês de baixa ocupação em prejuízo real.
2. O que sai a cada reserva
- Limpeza. A cada troca de hóspede, não a cada mês. Mais reservas curtas significam mais limpezas — quatro estadas de três noites custam mais que uma de doze.
- Lavanderia de enxoval. Roupa de cama e banho vão e voltam a cada saída.
- Reposição de amenities e consumíveis. Papel, sabonete, café, produtos de limpeza, saco de lixo.
- Check-in e atendimento. Alguém precisa receber, resolver o chuveiro às 22h e responder mensagem no domingo.
Aqui está a diferença mais subestimada entre temporada e aluguel tradicional. O contrato de trinta meses tem esses custos uma vez a cada dois anos e meio. A temporada tem a cada saída.
3. A comissão do canal
Reserva que vem de plataforma paga comissão. O percentual varia bastante conforme o canal e o modelo de cobrança — em alguns, parte da taxa é dividida com o hóspede; em outros, o anfitrião paga tudo. A diferença entre os modelos é relevante o suficiente para mudar a conta do mês.
Por isso é um erro depender de um canal só. Distribuição em vários canais aumenta a ocupação e reduz a dependência da comissão de qualquer um deles — e reserva direta, quando acontece, é a de melhor margem.
4. O imposto
Receita de aluguel recebida de pessoa física é tributada pela tabela progressiva do imposto de renda, com recolhimento mensal por carnê-leão. Há despesas dedutíveis, e a estrutura muda se o imóvel estiver em nome de pessoa jurídica.
Não vamos além disso porque não somos contadores, e porque o enquadramento correto depende da sua situação — quantidade de imóveis, outras rendas, estrutura societária. Leve o assunto ao seu contador antes da primeira reserva, não na declaração do ano seguinte.
5. O custo que quase ninguém lança
Depreciação. Um apartamento de temporada recebe dezenas de pessoas por ano, e isso tem preço.
- Enxoval. Toalha e roupa de cama de uso intenso duram bem menos que as de casa.
- Colchão. Item de conforto que aparece direto nas avaliações e precisa ser trocado.
- Eletrodomésticos e eletrônicos. Ar-condicionado, geladeira, micro-ondas, televisão, chuveiro.
- Louça, talheres, panelas, taças. Quebram e somem.
- Pintura e pequenos reparos. Parede de imóvel com rotatividade pede repintura muito antes que a de casa.
Quem não provisiona um valor mensal para isso não está tendo lucro: está consumindo o próprio patrimônio e chamando de rendimento. É a conta que mais aparece no terceiro ano de operação, quando tudo precisa ser trocado ao mesmo tempo.
6. A gestão
Ou você opera, ou alguém opera por você. Operar por conta própria não é de graça — é o seu tempo, todos os dias, incluindo domingo à noite e feriado. Contratar gestão tem taxa.
O que a gestão precisa devolver é mais do que custa: ocupação maior pela distribuição em vários canais, preço ajustado semana a semana, avaliações melhores por atendimento consistente e custo menor de limpeza e enxoval por escala. Se não devolver, é despesa, não serviço.
Um exemplo fechado
Método, não promessa. Os valores servem para você repetir a conta com os seus próprios números.
Studio na orla, diária de R$ 180, 22 noites ocupadas no mês: R$ 3.960 de receita bruta.
- Menos condomínio, IPTU rateado, energia, água, gás e internet.
- Menos limpeza e lavanderia, multiplicadas pelo número de saídas do mês — não por uma.
- Menos reposição de consumíveis.
- Menos comissão dos canais, proporcional às reservas que vieram de plataforma.
- Menos provisão para reposição e manutenção.
- Menos taxa de gestão.
- Menos imposto de renda, conforme o seu enquadramento.
O que sobra é a receita líquida do mês. Agora repita para os doze meses, com a ocupação real de cada um — em João Pessoa, com abril a julho bem abaixo de 22 noites. Só a soma anual dividida pelo valor do imóvel é a sua rentabilidade.
Se esse número não superar com folga o que o mesmo dinheiro renderia na renda fixa, a temporada não está compensando o trabalho e o risco. É a pergunta que vale a pena fazer antes de comprar, e não depois.
Por que abrimos tudo isso
Porque a decepção com aluguel por temporada quase nunca vem da ocupação baixa. Vem da diferença entre o número que prometeram e o número que apareceu na conta.
Na avaliação, apresentamos a faixa de receita bruta e a lista de custos aplicáveis ao seu imóvel. Você faz a subtração com os nossos números na mão. Se o resultado não fizer sentido, é melhor descobrir na conversa do que depois de comprar enxoval para seis apartamentos.
