A fórmula
Receita bruta = diária média × noites ocupadas no mês
Um imóvel com 80% de ocupação fica alugado cerca de 24 noites por mês. Na faixa de diária que praticamos hoje em João Pessoa, isso daria de R$ 3.600 a R$ 5.280 de receita bruta mensal — R$ 3.600 na ponta de baixo, R$ 5.280 nos imóveis que sustentam diária de R$ 220. A ocupação de 80% é referência de mercado; a real depende do imóvel.
As diárias de R$ 150 a R$ 220 são as que praticamos hoje em João Pessoa. A taxa de ocupação usada na conta acima é uma referência de mercado, não um número da nossa carteira. Onde o imóvel cai dentro dessa faixa depende da localização, do tamanho, do estado do apartamento e da temporada. Serve de referência, não de garantia.
O que muda a diária
- Bairro. Manaíra e Tambaú concentram a demanda; Cabo Branco, Bessa e Jardim Oceania atendem quem busca sossego.
- Tipologia. Um studio de 20 m² e um dois quartos de 56 m² não disputam o mesmo hóspede nem o mesmo preço.
- Andar e vista. Vista para o mar é o item que mais move o preço em imóvel de orla.
- Estrutura do prédio. Piscina, academia e portaria 24h aparecem no filtro de busca das plataformas.
- Qualidade das fotos. Não muda o imóvel, muda a taxa de clique — e, portanto, a ocupação.
O que muda a ocupação
Sazonalidade é o fator mais forte. Em João Pessoa, a demanda se concentra entre setembro e fevereiro, quando o tempo é mais firme, e no meio do ano por causa das férias de julho. Entre abril e julho as chuvas são mais frequentes e a procura cede.
Além da estação, pesam a presença nas plataformas certas, o preço ajustado semana a semana e a avaliação acumulada — anúncio com boas notas aparece antes.
Do bruto ao líquido
Aqui é onde a maioria das contas de guardanapo desanda. Da receita bruta ainda saem:
- limpeza a cada troca de hóspede;
- reposição de enxoval e utensílios;
- água, luz, gás e internet;
- condomínio e IPTU;
- comissão da plataforma, quando a reserva vem de OTA;
- taxa de administração, se você não operar por conta própria.
Um cálculo que não desconta isso não é projeção de rentabilidade — é receita bruta com outro nome.
Como estimar o seu caso
O simulador de receita mostra uma faixa estimada a partir do tipo de imóvel, do bairro e do cenário de ocupação. Ele devolve receita bruta, deixando claro que ainda não é o líquido.
Para um número específico do seu imóvel, a avaliação é gratuita e sem compromisso — olhamos o apartamento, a região e o que imóveis parecidos estão praticando.
Um exemplo real de escala
No Edifício HIT Cabo Branco administramos as 105 unidades do prédio. É a prova de que a demanda existe na orla — e de que operação em escala muda o resultado.
