O assunto mudou de lugar em 2026
Durante anos, a resposta a essa pergunta foi confusa: cada tribunal decidia de um jeito e cada condomínio se virava com a convenção que tinha. Em 2026 isso começou a se organizar — e quem pensa em comprar imóvel para temporada precisa entender onde a discussão está antes de assinar.
Importante dizer de saída: este texto não é parecer jurídico. Somos gestores de hospedagem, não advogados. O que vem abaixo é o que mudou e por que isso entra na sua diligência de compra. Para o seu caso concreto, procure um advogado.
O que o STJ decidiu em maio de 2026
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça — que reúne as duas turmas de direito privado — julgou a questão. Por cinco votos a quatro, o colegiado entendeu que contratos de curta estadia explorados de maneira reiterada ou profissional podem descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.
A consequência prática: quando esse uso altera a destinação prevista para o condomínio, liberá-lo exige aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos. Não é maioria simples de assembleia — é quórum qualificado.
Foi uma decisão apertada, num tema em que o tribunal vinha oscilando. Cinco a quatro não é jurisprudência tranquila; é o começo de uma consolidação.
Anunciar não é o mesmo que usar
Um ponto da decisão costuma passar batido e é o mais relevante para o proprietário comum: o STJ afirmou que anunciar um imóvel em plataforma como o Airbnb, por si só, não define a natureza do contrato. É preciso observar como a unidade é efetivamente utilizada.
Ou seja, o critério não é onde você anuncia, é o que acontece no apartamento. Uma família que aluga o próprio apartamento por duas semanas no verão está em situação diferente de uma unidade operada como quarto de hotel o ano inteiro, com troca de hóspede a cada duas noites.
O Tema 1.443 e a suspensão nacional
Em setembro de 2026, o STJ suspendeu em todo o país os processos que discutem locação de curta temporada em condomínios, enquanto aguarda a decisão definitiva sobre o Tema 1.443.
Suspensão nacional significa que a palavra final ainda vai vir, e que ela valerá para todos os casos parados. Quem está comprando agora está comprando num cenário em que a regra final ainda não foi escrita. Isso não impede o investimento — impede fingir que o risco não existe.
O que checar antes de comprar
Essa é a parte prática. Nenhum desses documentos é difícil de conseguir, e todos deveriam ser lidos antes da escritura, não depois.
- A convenção do condomínio. É o documento de maior hierarquia interna. Veja o que ela diz sobre destinação: exclusivamente residencial, residencial e comercial, ou residencial com serviços.
- O regimento interno. Costuma ter a regra de cadastro de hóspede, uso das áreas comuns por não moradores e acesso à portaria.
- As atas de assembleia dos últimos anos. É onde aparece se o assunto já foi discutido, se houve votação e com qual quórum.
- O memorial de incorporação, quando o prédio foi lançado como flat ou apart-hotel. Prédio com destinação hoteleira prevista na origem é outra conversa.
- Se há ação judicial em curso envolvendo o condomínio sobre o tema.
- Se a portaria aceita operação de hospedagem — na prática, o síndico e a portaria decidem o dia a dia.
Corretor entusiasmado costuma dizer que 'todo mundo aluga aqui'. Todo mundo alugar não é o mesmo que ser permitido. Peça os documentos.
Por que prédios de tipologia flat são outra história
Boa parte dos prédios em que operamos na orla de João Pessoa nasceu com destinação de hospedagem: studios e flats, com estrutura de portaria, enxoval e áreas comuns pensadas para rotatividade. Nesses casos, o uso de temporada não altera a destinação do condomínio — ele é a destinação do condomínio.
Foi por isso que João Pessoa acabou virando uma cidade de flats na orla, e é também por isso que preferimos operar nesse tipo de empreendimento. O risco jurídico é estruturalmente menor, e a convivência com moradores fixos não vira atrito.
O que fazemos antes de assumir um imóvel
Na avaliação, olhamos a convenção e o regimento junto com o proprietário. Se o condomínio proíbe locação de curta duração, dizemos e não assumimos o imóvel. Se a regra é ambígua, dizemos que é ambígua e recomendamos consulta jurídica antes de qualquer investimento em enxoval e anúncio.
Não é conservadorismo: é que o prejuízo de montar uma operação e ser barrado na portaria seis meses depois é do proprietário. Nesse ponto, o interesse de vocês e o nosso é o mesmo.
